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법무법인 용산
부동산 신탁사 책준 소송, 대주단 손해배상 청구의 쟁점과 절차
작성자최고관리자
- 등록일 26-10-19
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핵심 요약
새마을금고 여러 곳이 공동원고로 나서거나 캐피탈·대부업체·유동화 SPC 등이 대주별로 청구하며, 공개 사건은 대부분 서울중앙지방법원 민사합의부가 맡았습니다.
1심은 대출원리금 상당액 전부를 인정한 판결이 주류이지만, 배상 조항 문언이나 책준기한 연장 특약을 이유로 신탁사가 이긴 판결도 있습니다.
소송 중이나 1심 뒤에는 화해권고결정, 합의 후 취하, 승계참가, 항소 등이 이어지며, 2026. 10. 15. 기준 대법원 판단은 공개된 것이 확인되지 않습니다.
목차
본문
01
신탁사 책준 소송의 구조 – 원고·피고·청구·법원
신탁사 책준 소송은 책임준공확약(책준)을 받은 대주가 원고가 되어, 기한까지 준공하지 못한 신탁사에 확약에서 정한 손해의 배상을 구하는 민사소송입니다. 책준의 구조와 배상 책임 개요는 신탁사 책임준공, 구조와 배상 책임·최근 판결 정리, 신탁 유형별 차이는 신탁의 종류, 담보신탁부터 차입형·관리형·책준형 토지신탁까지에 정리돼 있습니다.
평택 어연리·원창동·창천동·화성 봉담 판결(4장 표)은 '대출원리금 및 연체이자' 약정을 손해배상액의 예정으로 보았지만, 해운대 판결은 같은 문구를 실제 손해의 배상으로 좁혀 읽었습니다. 이 법리는 책임준공확약한 신탁사의 법적 책임, 성질부터 배상 범위까지에서 판결별로 비교했습니다.
원고는 대주 각자입니다. 새마을금고는 10곳에서 23곳까지 공동원고로 나섰고, 캐피탈·증권사·보험사·대부업체·유동화 SPC는 자기 대출분을 따로 청구했습니다. 평택 세교동 지식산업센터에서는 증권사(154억7600만 원)와 캐피탈 2곳(100억 원)이 소송을 따로 냈습니다.
피고는 확약한 신탁사이고, 인천 원창동 물류센터 사건처럼 시행사·시공사를 함께 피고로 삼기도 합니다. 관할은 대출약정·신탁계약·확약서의 관할 합의 조항(민사소송법 제29조)부터 확인하는데, 공개 사건은 대부분 서울중앙지방법원 민사합의부가 맡았고 새마을금고 대주단이 2025. 3. 7. 우리자산신탁을 상대로 인천지방법원에 낸 예도 있습니다.
02
소 제기 전 확인할 것 – 기한·연장 특약·자금 집행
소를 내기 전에는 신탁사 책준기한이 언제 지났는지, 기한을 늦추는 특약이나 합의가 있었는지, 대출금이 약정대로 실행·집행됐는지를 먼저 확정해야 합니다. 공개 판결과 보도에서 신탁사가 사실관계로 다툰 지점도 주로 이 세 갈래였습니다.
| 확인할 사정 | 공개 판결·보도에서 문제 된 장면 | 미리 모을 자료 |
|---|---|---|
| 기한 도과일 | 책준기한을 하루 넘긴 인천 간석동 오피스텔 사건도 70억 원과 지연손해금 지급 판결 (2026년 1월) | 사용승인·준공인가 일자, 기한 산정 조항 |
| 연장 특약·합의 | 공사기간 연장 시 책준기한도 연장된다는 특약, 인허가 등에 따른 기한 조정 특약으로 신탁사가 이긴 판결 보도 (2026년 6월 등) | 특약 원문, 연장 합의서·동의서 |
| 자금 집행 동의 | 직원이 위조한 자금집행요청서에 대주단이 동의했다는 항변을, 법원은 대주단에 '대출금 집행의 적정성을 검토할 의무가 없다'며 배척 (2025. 6. 5. 무궁화신탁 사건) | 자금집행요청서와 동의 회신 |
| 대출 실행 경위 | 대주단이 대출금을 늦게 지급했다는 주장은 간석동 사건에서 배척됐고, 대출 실행 경위는 후속 편에서 따로 다룸 | 인출 요청과 실행 일자 |
참고 모든 사업장이 소송으로 가지는 않습니다. 우리자산신탁은 책임준공확약에 따라 부산 온천공원 사업 PF 대출금 약 543억 원 중 506억 원을 상환했습니다(딜사이트 2026. 4. 22.).
03
소송에서의 공방 – 누가 무엇을 증명하나
책준 소송에서 대주단이 증명할 것은 배상 약정의 존재와 문언, 신탁사 책준기한의 도과, 약정에 따른 손해액이고, 나머지 쟁점은 대부분 신탁사가 항변으로 꺼냅니다. 배상 조항이 손해배상액의 예정으로 받아들여지면 실손해 입증은 쟁점에서 빠집니다.
| 대주단이 증명할 것 | 준비할 자료 | 신탁사의 반박과 공개 판결 |
|---|---|---|
| 배상 약정 | 확약서·특약·대출약정의 배상 조항 | '손해의 최대한도'일 뿐이라는 주장 → 원창동 판결은 특약 제2조 제2항 제4호·제23조 제10항이 손해액을 명확히 특정했다고 보아 예정 인정 |
| 책준의무의 범위 | 확약서의 공사 지연 금지 문언 | 직원 횡령으로 사업비가 모자랐다는 주장 → 무궁화신탁 사건은 '어떤 사유로도 임의로 공사를 지연할 수 없으며' 문언으로 배척 |
| 기한 도과 | 책준기한 산정 근거, 사용승인일 | 연장·조정 특약으로 기한이 늘었다는 주장 → 받아들인 판결 보도 |
| 손해액 | 원리금·연체이자 계산표 | 실제 손해만 배상하면 된다는 주장 → 창천동 판결은 배척, 해운대 판결은 수용 (3편) |
04
책준 소송 판결 현황 – 결론과 원고 유형으로 보기
공개 보도로 특정되는 1심은 대출원리금 상당액 전부를 인정한 판결이 주류이고, 신탁사 승소는 배상 범위를 실손해로 본 사건과 책준기한 연장 특약 사건에서 나왔습니다. 원고 유형과 관계없이 배상 판결이 나왔지만, 같은 사업장이라도 원고의 순위와 문서에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
